{"id":1390,"date":"2019-06-17T11:08:25","date_gmt":"2019-06-17T11:08:25","guid":{"rendered":"https:\/\/www.dmr.as\/?page_id=1390"},"modified":"2023-11-20T17:42:16","modified_gmt":"2023-11-20T16:42:16","slug":"eiendomsutvikling-av-forurensede-eiendommer","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/www.dmr.as\/eiendomsutvikling-av-forurensede-eiendommer\/","title":{"rendered":"Eiendomsutvikling av forurensede eiendommer"},"content":{"rendered":"\n

Eiendomsutvikling – kjent risiko for milj\u00f8, geoteknikk, riving av bygg<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Kvikkleirekartlegging, fyllinger og forurensning i grunnen kan medf\u00f8re store og ofte uforutsette tilleggskostnader i forbindelse med utviklingsprosjekter, og kan ogs\u00e5 medf\u00f8re vesentlige forsinkelser. Unders\u00f8kelser knyttet til grunnforurensning forut for kj\u00f8p er derfor av stor betydning for \u00e5 kunne vurdere prosjektets \u00f8konomi og eiendommens verdi, men ogs\u00e5 for \u00e5 avklare kj\u00f8pers konkrete risiko knyttet til eventuell forurensning.<\/p>\n\n\n\n

\u00d8k verdien p\u00e5 eiendommen<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Dersom det er forurensning p\u00e5 eiendommen, kan eiendomsverdien heves ved \u00e5 avklare omfanget av forurensningen og ved gjennomf\u00f8ring av tiltak. En milj\u00f8teknisk utredning vil derfor v\u00e6re viktig for eiendomsbesitter, eiendomsutvikler, kj\u00f8per\/selger eller utbygger. I tillegg er en slik utredning n\u00f8dvendig for enhver som planlegger gravearbeid, som har f\u00e5tt p\u00e5legg om fjerning av milj\u00f8gifter fra egen eiendom, eller som har for\u00e5rsaket akutt forurensning.<\/p>\n\n\n\n

Spar penger p\u00e5 \u00e5 h\u00e5ndtere de milj\u00f8messige og geotekniske utfordringene best mulig<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Kostnader til milj\u00f8tekniske unders\u00f8kelser blir derfor fort en l\u00f8nnsom investering. Dersom risikoforholdene avdekkes p\u00e5 forh\u00e5nd og ansvaret nedfelles i kj\u00f8pekontrakten, sikrer man forutsigbarhet med hensyn til et mulig kostnadsansvar. I praksis er situasjonen imidlertid ofte den at partene ikke har tid til slike unders\u00f8kelser f\u00f8r kj\u00f8pekontrakt skal inng\u00e5s \u2013 de \u00f8nsker \u00e5 gjennomf\u00f8re salget n\u00e5. Sp\u00f8rsm\u00e5let er da hvordan forurensningsrisikoen kan regulere i kj\u00f8pekontrakten.<\/p>\n\n\n\n

Hva er forurensning – ved kj\u00f8p av eiendom for utvikling<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Grunnen er forurenset n\u00e5r konsentrasjonen av helse- eller milj\u00f8farlige stoffer overstiger normverdier for mest f\u00f8lsom arealbruk, om ikke s\u00e6rskilt risikovurdering forteller noe annet.<\/p>\n\n\n\n

Forurensningslovens definisjon av forurensning er sv\u00e6rt vid og generell, og omfatter blant annet tilf\u00f8rsel av fast stoff, v\u00e6ske, eller gass til grunnen, som er eller kan v\u00e6re til skade for milj\u00f8et. Forurensning forekommer i det daglige, ofte omtalt som \u00abbyforurensning\u00bb. Det er heller ikke slik at all forurensning er forbudt eller ansett som s\u00e6rlig problematisk.<\/p>\n\n\n\n

Ved kj\u00f8p av eiendom for utvikling er det forurensning i grunnen som f\u00f8rst og fremst volder s\u00e6rlige problemer. Forurensningen kan v\u00e6re av en slik karakter at det fra myndighetenes side forutsettes at massene eksempelvis fjernes\/deponeres og renses, eller at det iverksettes andre s\u00e6rlige tiltak for \u00e5 begrense virkningene av forurensningen. Alvorlighetsgraden og kostnadskonsekvensene vil kunne v\u00e6re sv\u00e6rt varierende. \u00c5rsakene til forurensningen kan skyldes en rekke forskjellige forhold, fra nedgravde anleggsmaskiner og oljetanker med lekkasje eller forurensning fra tidligere virksomhet eller spredning fra naboeiendommer.<\/p>\n\n\n\n

Det kan v\u00e6re tilsvarende problemstillinger knyttet til riving av eksisterende bebyggelse og behandling av rivingsmaterialer, avgrenses det mot.<\/p>\n\n\n\n

Avfall, radon og alunskifer – v\u00e6r p\u00e5 vakt<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Normalt er avfall ansett som forurensning, og vil ofte kunne v\u00e6re like viktig. I forurensningsloven kapittel 5 er \u00abavfall\u00bb definert til \u00e5 v\u00e6re l\u00f8s\u00f8regjenstander eller stoffer som noen har kassert, har til hensikt \u00e5 kassere eller er forpliktet til \u00e5 kassere. Forurensningsloven kapittel 5 og avfallsforskriften stiller omfattende plikter i forbindelse med h\u00e5ndtering av avfall.<\/p>\n\n\n\n

Radon omfattes av str\u00e5levernsreglene. Alunskifer er ansett som en versting i radonsammenheng, og Direktoratet for str\u00e5levern og atomsikkerhet (tidligere Statens str\u00e5levern) og Norges Geologiske Unders\u00f8kelse har utarbeidet egne kart for alunskifer og radonrisiko.<\/p>\n\n\n\n

Forurensingslovens utgangspunkt er at \u00abIngen m\u00e5 ha, gj\u00f8re eller sette i verk noe som kan medf\u00f8re fare for forurensning uten at det er lovlig etter \u00a7\u00a7 8 eller 9 eller tillatt etter vedtak i medhold av \u00a7 11\u00bb. Etter loven er det \u00abden ansvarlige\u00bb for forurensingen som skal s\u00f8rge for tiltak for \u00e5 stanse, fjerne eller begrense virkningen av forurensingen. Normalt er det dermed forurenseren selv som m\u00e5 ta kostnadene (\u00abthe polluter pays\u00bb-prinsippet). Denne tiltaksplikten gjelder uavhengig av om forurensningsmyndighetene har rettet p\u00e5legg mot den ansvarlige eller ikke.<\/p>\n\n\n\n

Mellom kj\u00f8per og selger kan i avtalen fordele risikoen knyttet til grunnforurensning. Forurensningsmyndighetene er derimot ikke bundet av partenes avtale, og hvem myndighetene holder ansvarlig beror som utgangspunkt p\u00e5 myndighetenes skj\u00f8nn. Konsekvensen av at forurensningsmyndighetene legger til grunn annet enn det som f\u00f8lger av kj\u00f8pekontrakten b\u00f8r reguleres.<\/p>\n\n\n\n

Tilstandsklasser \u2013 tillatt niv\u00e5 av grunnforurensning<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Ikke all forurensning er forbudt. Det gjelder ulike tilstandsklasser, gjennom en inndeling som gir grunnlag for \u00e5 vurdere om grunnforurensning kan aksepteres til en bestemt arealbruk. Det vil eksempelvis gjelde strengere krav dersom det bygges barnehage p\u00e5 eiendommen enn industribygg.<\/p>\n\n\n\n

Ved byggetiltak\/terrenginngrep i grunnen plikter tiltakshaver etter forurensningsforskriften \u00e5 vurdere om det er forurensning i grunnen og ved mistanke om forurensning \u00e5 iverksette unders\u00f8kelser. Etter forskriften oppstilles krav til tiltak ved avdekking av forurensning, med plikt til \u00e5 utarbeide tiltaksplan som skal godkjennes og rapporteres til kommunen som utf\u00f8rer tilsyn og kontroll.<\/p>\n\n\n\n

Ett trinn om gangen<\/strong><\/p>\n\n\n\n

I DMR Milj\u00f8 og Geoteknikk gjennomf\u00f8rer vi milj\u00f8tekniske unders\u00f8kelser og tiltak etter en trinnvis modell i henhold til gjeldende forskrifter og lovverk. Den trinnvise modellen sikrer en helhetlig vurdering, forutsigbarhet og legger stor vekt p\u00e5 vurdering av kost\/nytte ved tiltaksgjennomf\u00f8ring. Ved kj\u00f8p av eiendom er det viktig \u00e5 sjekke hva slags virksomhet det har v\u00e6rt p\u00e5 eiendommen tidligere. Forl\u00f8pet i forbindelse med en forurensningsunders\u00f8kelse ser typisk slik ut:<\/p>\n\n\n\n