– miljømessig due diligence ved kjøp og salg av fast eiendom
DMR bistår med kartlegging og vurdering av miljømessig og økonomisk risiko ved kjøp og salg av eiendom.
Ved kjøp og salg av fast eiendom er det viktig å kartlegge forhold som kan påvirke eiendommens verdi og medføre fremtidige kostnader. Dette gjelder blant annet mulig forurensning i jord og grunnvann og helse- og miljøfarlige stoffer i bygningsmassen, som PCB, asbest og bly.
DMR Miljø og Geoteknikk AS har mange års erfaring med miljømessige vurderinger i forbindelse med kjøp og salg av eiendommer og virksomheter.
Ved større eiendomstransaksjoner gjennomføres vurderingene ofte både på vegne av selger og kjøper, med separate rådgivere. DMR har erfaring med å gjennomføre Environmental Due Diligence (EDD) både som en del av selgers dokumentasjonsgrunnlag og på vegne av potensielle kjøpere.
Arbeidet gjennomføres i tett samarbeid med kunden og kundens øvrige relevante rådgivere. Undersøkelsene kan gjennomføres i henhold til internasjonale standarder (ASTM) eller etter spesifikke krav tilpasset den enkelte transaksjonen.
En Environmental Due Diligence gjennomføres normalt trinnvis, og i mange tilfeller er det kun behov for den første fasen.
Fase 1 – kartlegging og vurdering
Fase 1 kan gjennomføres med utgangspunkt i den amerikanske standarden ASTM E1527 og omfatter blant annet:
🔹 Gjennomgang av tilgjengelig dokumentasjon i fysisk eller virtuelt datarom
🔹 Befaring på eiendommen
🔹 Intervjuer med relevante personer
🔹 Kartlegging og vurdering av mulige miljømessige risikoforhold
🔹 Vurdering av mulige økonomiske konsekvenser knyttet til de identifiserte forholdene
🔹 Anbefalinger om eventuelle videre undersøkelser
Formålet er å identifisere miljømessige forhold som kan ha betydning for transaksjonen, eiendommens verdi eller fremtidig bruk.
Fase 2 – miljøtekniske undersøkelser
Dersom fase 1 avdekker forhold som bør undersøkes nærmere, kan det gjennomføres en fase 2-undersøkelse. Denne kan utføres med utgangspunkt i ASTM E1903 og omfatter blant annet:
🔹 Feltundersøkelser av uavklarte forhold identifisert i fase 1
🔹 Prøvetaking og analyser av eksempelvis jord, grunnvann eller bygningsmaterialer
🔹 Vurdering av omfanget og betydningen av påvist forurensning
🔹 Vurdering av mulige kostnader til opprydding, miljøsanering eller andre nødvendige tiltak
Resultatene gir et bedre grunnlag for å vurdere den miljømessige og økonomiske risikoen før en transaksjon gjennomføres.
Fase 3 – tiltak og opprydding
Dersom undersøkelsene viser behov for tiltak, kan DMR bistå med planlegging og gjennomføring av nødvendige oppryddings- eller avbøtende tiltak.
DMR kan dermed bistå gjennom hele prosessen – fra den innledende kartleggingen av miljørisiko til undersøkelser, risikovurdering og gjennomføring av nødvendige tiltak.
Environmental Due Diligence i Norge og internasjonalt
DMR gjennomfører EDD-oppdrag i Norge og Danmark. Oppdrag i andre land kan gjennomføres i samarbeid med lokale rådgivere når det er nødvendig.
Rapportering kan gjennomføres på norsk, dansk, engelsk eller tysk.
Environmental Due Diligence gjennomføres ofte som en del av konfidensielle transaksjonsprosesser. DMR legger derfor stor vekt på diskresjon og fortrolig behandling av informasjon.
DMR er sertifisert etter ISO 9001, ISO 14001 og ISO 45001 og arbeider i tillegg etter prinsippene i ISO 26000/DS 49001.
DMR utfører naturligvis arbeidet med den største diskresjon.
Oppgaver uten for Danmark og Norge kan løses i tett samarbeide med lokale rådgivere.
Environmental Due Diligence (EDD) er en systematisk gjennomgang av miljømessige forhold og risikoer i forbindelse med kjøp eller salg av en eiendom eller virksomhet. Formålet er å identifisere forhold som kan medføre ansvar for forurensning, fremtidige kostnader til opprydding eller begrensning av forurensning, eller andre forhold som kan påvirke eiendommens verdi.
EDD bør gjennomføres før kjøp eller salg av eiendommer og virksomheter, slik at miljømessige risikoer kan inngå i beslutningsgrunnlaget før transaksjonen gjennomføres. Undersøkelsen kan utføres både for kjøper og selger.
Undersøkelsen tilpasses den aktuelle eiendommens og virksomhetens historikk og geografiske plassering. Undersøkelsen kan blant annet omfatte risiko for jord- og grunnvannsforurensning, tidligere forurensende aktiviteter og miljøfarlige stoffer som asbest, PCB og bly i eksisterende bygninger.
DMR tar utgangspunkt i ASTM-standardene E1527 og E1903. En fullstendig EDD i henhold til standardene kan imidlertid være svært omfattende. Avhengig av formålet kan undersøkelsens omfang derfor tilpasses i samarbeid med oppdragsgiver.
Ja, ASTM-standardene E1527 og E1903 deler en EDD inn i forskjellige faser. Fase I er i hovedsak en kartlegging og vurdering basert på tilgjengelige opplysninger, dokumentgjennomgang, befaring og intervjuer. Dersom Fase I identifiserer miljøforhold som bør undersøkes nærmere, kan Fase II omfatte fysiske undersøkelser, prøvetaking og analyser.
En Fase I kan blant annet omfatte gjennomgang av dokumentasjon i fysisk eller virtuelt datarom, historiske opplysninger, befaring på eiendommen, intervjuer og vurdering av identifiserte miljøforhold. Resultatene sammenfattes i en rapport med vurderinger og anbefalinger.
Fase II er aktuelt dersom Fase I avdekker uavklarte miljøforhold som krever nærmere undersøkelser. Det kan for eksempel være mistanke om forurensning i jord eller grunnvann som bør undersøkes gjennom prøvetaking og kjemiske analyser.
Ja. Et viktig formål med EDD er å identifisere miljømessige forhold som kan medføre fremtidige kostnader. Det kan blant annet være kostnader knyttet til ytterligere undersøkelser, opprydding, håndtering av forurensede masser eller miljøsanering av bygninger.
Ja. Dersom en EDD identifiserer vesentlige miljømessige forpliktelser eller forventede kostnader, kan dette være relevant ved vurdering av eiendommens verdi og i forhandlingene mellom kjøper og selger.
Ja. En EDD kan omfatte både jord- og grunnvannsforurensning og miljøfarlige stoffer i eksisterende bygningsmasse. Omfanget tilpasses eiendommen, transaksjonen og kundens behov.
Ja. Ved eiendomstransaksjoner og mulighetsstudier kan det være relevant å vurdere både miljømessige og geotekniske forhold. DMR utfører også Due Diligence-analyser der forurenset grunn, geotekniske forhold og eksisterende bygningsmasse vurderes samlet.
Ja. DMR kan gjennomføre oppdrag i Norge og Danmark og bistå ved oppdrag i andre land i samarbeid med lokale rådgivere. Rapportering kan blant annet utføres på norsk og engelsk.
Ja. EDD gjennomføres ofte som en del av en konfidensiell transaksjonsprosess, og DMR legger derfor vekt på diskresjon og fortrolig behandling av informasjonen.
